Уведомление о планируемом строительстве дома ИЖС при строительстве в ипотеку: что нужно знать заказчику и подрядчику

С 1 марта 2025 года, когда в ИЖС для ипотечных сделок начал применяться механизм эскроу-счётов, многие строительные компании столкнулись с новыми банковскими и документальными сложностями.

Одно из ключевых препятствий — уведомление о планируемом строительстве. Именно на этом этапе чаще всего возникают отказы, срываются сроки сделки и растут риски для застройщика и клиента.

В этой статье разберём, что это за документ, зачем он нужен и какие подводные камни важно учитывать при строительстве дома в ипотеку.

Не на каждом участке по закону можно строить дом. Ограничения бывают преодолимыми — например, если под участком проходит газовая труба и дом можно просто иначе расположить. Но бывают и непреодолимые — например, если участок находится во второй зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

На сегодняшний день есть два основных механизма оформления дома на собственном участке: в упрощённом порядке («дачная амнистия») и в уведомительном порядке — через уведомление о планируемом строительстве.

При строительстве загородного дома в ипотеку с использованием эскроу-счёта деньги не сразу уходят подрядчику — они лежат на специальном счёте и «заморожены». Строительная компания получает оплату только после того, как дом поставлён на учёт в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

При этом в зависимости от банка могут отличаться правила выдачи ипотеки и согласования сделки: в отдельных случаях банк может разрешить выход на стройку, хотя нет гарантии, что дом зарегистрируют.

Уведомление о планируемом строительстве — это первый шаг в цепочке согласований перед строительством дома на участке.

Само уведомление можно подать через специальную форму на Госуслугах, в МФЦ или лично в городской администрации. Ответ обычно занимает до 7 рабочих дней.

Ответом на уведомление о планируемом строительстве является уведомление от местных властей о соответствии или несоответствии параметров планируемого строительства установленным требованиям.

По итогам рассмотрения обычно есть 3 рабочих сценария:

1. УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ БЕЗ ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ЛИСТА.

Можно строить, но строго по заявленным параметрам (пятно застройки, этажность, отступы и т.д.), которые были указаны в уведомлении.

2. УВЕДОМЛЕНИЕ О СООТВЕТСТВИИ С ДОПОЛНИТЕЛЬНЫМ ЛИСТОМ.

Строить можно, но сначала нужно выполнить требования из доплиста: получить согласования в профильных органах (например, заключение культурного наследия, росрыболовства, роснедр и так далее).

3. УВЕДОМЛЕНИЕ О НЕСООТВЕТСТВИИ.

Начинать стройку нельзя. Это не всегда окончательный отказ: иногда препятствия можно устранить (изменить параметры дома, расположение, получить дополнительные согласования) и подать уведомление повторно, после чего получить соответствие. Но бывают случаи, когда устранить ограничения невозможно, и на этом участке дом не зарегистрируют.

После получения уведомления о соответствии (а если есть доплист — после выполнения его условий и сбора всех согласований) можно идти в банк и оформлять ипотеку на строительство. Потребуются и другие документы. Подробно перечень и требования банков разобрали в отдельной статье о документах для ипотеки ИЖС.

Когда сделка в банке согласована, обычно у строительной компании есть до 270 рабочих дней на строительство дома.

Если вы решили что-то поменять по ходу строительства (например, подвинуть стену или добавить этаж) — сначала согласуйте, потом стройте. Схема такая:

В противном случае возможна ситуация, что изменения вам не согласуют и откажут в постановке дома на учёт в ЕГРН.

Когда дом построен до этапа «тёплого контура» (фундамент, стены, кровля, окна, двери), необходимо вызвать кадастрового инженера для составления технического плана дома. Этот файл/документ необходимо прикрепить к уведомлению о завершении строительства. В случае положительного ответа можно приступать к следующему этапу.

Положительный ответ на уведомление о завершении строительства позволяет подать документы в Росреестр на постановку дома на учёт в ЕГРН. Обычно это занимает до 7 рабочих дней.

Если дом соответствует согласованным параметрам, его регистрируют, после чего эскроу-счёт раскрывается в течение 5 рабочих дней, и строительная компания получает оплату.

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ