Уведомление о несоответствии планируемого строительства ИЖС: можно ли исправить и как это сделать

В последнее время уведомление о планируемом строительстве всё чаще используют как обязательный этап перед строительством дома, чтобы затем без проблем поставить дом на учёт в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Одновременно с этим всё чаще приходят уведомления о несоответствии — то есть отказ районной администрации в согласовании заявленных параметров строительства на конкретном участке.

Этот вопрос особенно важен при строительстве дома в ипотеку — в первую очередь для строительной компании. Пока дом не поставлен на учёт в ЕГРН, эскроу-счёт не раскрывается, и подрядчик не получает оплату на свой счёт. Более подробно — в отдельной статье про аккредитацию строительной компании ИЖС.

Что делать, если пришло уведомление о несоответствии, разберём в этой статье.

Не на каждом участке по закону можно строить дом. Ограничения бывают преодолимыми — например, если под участком проходит газовая труба и дом можно просто иначе расположить. Но бывают и непреодолимыми — например, если участок находится во второй зоне санитарной охраны источников питьевого водоснабжения.

Сложность в том, что без практического опыта в этой сфере обычно почти невозможно заранее понять, к какому типу относится ваша проблема: это техническое замечание, которое можно исправить, или юридическое ограничение, при котором согласование получить невозможно в принципе.

Сам уведомительный порядок в текущем виде относительно новый, поэтому у людей обычно мало практики по отказам и повторным подачам. Более подробно об уведомительном порядке можно прочитать в отдельной статье.

Уведомление о несоответствии — это отказ районной администрации на уведомление о планируемом строительстве. То есть объекту, который вы хотите построить на участке, будет отказано в постановке на учёт в ЕГРН. 

Если вы его построите, то он может быть признан самовольной постройкой и вас могут обязать в судебном порядке снести его за ваш счёт.

В этом случае останется вариант «дачной амнистии» — упрощённой постановки строения на учёт в ЕГРН. Как правило, дом по «дачной амнистии» зарегистрируют, но есть и вероятность отказа.

Прежде чем перейти к списку, важно отметить: даже при схожих обстоятельствах разные районные администрации могут принимать разные решения. В одном случае выдают уведомление о несоответствии, в другом — уведомление о соответствии с требованием дополнительно предоставить документы из других ведомств.

В этой статье мы постарались максимально охватить оба сценария: и прямые причины несоответствия, и ситуации, когда те же вопросы оформляются как дополнительный запрос документов.

Основные причины уведомления о несоответствии:

Рассмотрим каждую из причин более подробно.

Если вы или предыдущий собственник участка уже подавали уведомление о планируемом строительстве, оно обычно хранится в районной администрации в течение 10 лет.

Если в этот период подать новое уведомление как «первичное», администрация, как правило, выдаёт отказ: предыдущее уведомление всё ещё считается действующим.

Чтобы продолжить процедуру, обычно подают не новое первичное уведомление, а уведомление об изменении параметров планируемого строительства (по актуальной форме).

В этом случае обычно рассматривают три рабочих варианта:

Дождаться официального ответа администрации (уведомления о несоответствии или запроса на дополнительные документы).

После этого подать заявление повторно и приложить все документы, которые были указаны в замечаниях.

В пункте 4 уведомления обязательно указать схему размещения дома на участке: контур дома и отступы до границ участка.

Заявление нужно распечатать, подписать, отсканировать и отправить в установленном порядке.

В этот же пункт можно добавить случаи, когда в уведомлении указаны параметры, не соответствующие законным требованиям: например, неверная этажность или высота дома, недостаточные отступы от границ участка и так далее.

Если законный доступ к вашему участку проходит через соседние земли, необходимо получить согласие собственников этих участков (или оформить сервитут), либо инициировать через администрацию процедуру организации доступа.

В случае согласований с ведомствами чаще всего приходит не отказ, а соответствие с дополнительным листом: нужно донести документы, после чего вопрос можно закрыть и продолжить процедуру.

Но иногда по тем же основаниям может прийти и отказ.

Ещё раз подчеркнём: на практике одинаковая проблема в разных администрациях нередко оформляется по-разному. И итоговое решение тоже может отличаться. Как и способы добиться положительного результата.

Начать стоит с обращения в ведомство, которое указано в дополнительном запросе или замечаниях администрации, и уточнить точный перечень документов.

Если требования понятны, выполнимы и вы можете их закрыть самостоятельно — это оптимальный вариант.

Если ведомство не даёт понятного алгоритма, требует документы, которые невозможно получить, или неясно, куда обращаться дальше, лучше подключить профильных специалистов, чтобы не потерять время и не получить повторный отказ.

Типовые согласования:

Если участок попадает в зону комплексного развития территории, для него начинают действовать специальные градостроительные правила, и стандартный порядок строительства ИЖС может быть ограничен.

По практике, в большинстве таких случаев вывести участок из границ КРТ/КУРТ в законном порядке без суда практически невозможно: обычно требуется обращение в суд, и только на основании решения суда можно добиваться исключения участка из этой зоны.

В исключительных случаях строительство и регистрация дома на участке прямо запрещены законом. В такой ситуации дополнительные запросы и согласования, как правило, не помогают. Тогда остаются два варианта: выбрать другой участок или осознанно идти в строительство без гарантии постановки дома на учёт в ЕГРН, принимая риск признания постройки самовольной.

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ