Аккредитация подрядчика ИЖС в банке: как начать строить в ипотеку через эскроу-счёт

С 1 марта 2025 года строительство дома в ипотеку для ИЖС фактически проводится только через эскроу-счёт. Сделка идёт по жёстким банковским правилам: строгие требования к документам, срокам и этапам. Любая ошибка на любом шаге — и сделка может сорваться.

Если что-то пойдёт не так, в лучшем случае вы потеряете клиента, в худшем — построите дом за свой счёт и попадёте в чёрный список банка.

В этой статье разберём, как застройщику получить право строить в ипотеку, выйти на стройку и не допустить критических ошибок.

Сразу после запуска ипотеки через эскроу банки в ИЖС в основном работали через модель аккредитации подрядчиков.

Аккредитация строительной компании в банке для ипотеки ИЖС означала обязательную проверку по внутренним критериям конкретного банка. Требования различались, поэтому итог по одной и той же компании мог быть разным: где-то допускали к сделкам, где-то отказывали или ограничивали условия.

По ходу работы всё чаще возникали ситуации, когда банк формально был вынужден отзывать аккредитацию: поступала жалоба клиента, и по регламенту банк должен был реагировать.

В результате даже сильные строительные компании могли терять аккредитацию. На практике причина часто была не в подрядчике, а в заказчиках, включая потребительский экстремизм.

Стало очевидно: если так продолжать, аккредитации начнут массово слетать даже у нормальных подрядчиков. В итоге строить в ипотеку будет просто некому.

Поэтому от модели аккредитации в итоге решили отказаться.

Чтобы получить право строить в ипотеку, компании нужно зарегистрироваться на сайте строим.дом.рф. После этого можно работать по базовой схеме: строите дом за собственные средства, ставите его на учёт, затем раскрывается эскроу-счёт и компания получает оплату.

Если цель — строить за кредитные средства банка, действуют дополнительные условия, которые отличаются от банка к банку. Чаще всего требуют минимальный срок существования компании (например, от 2 лет), несколько построенных и поставленных на учёт в ЕГРН домов, финансовую отчётность за определённый период (например, за последние 365 дней) и другие подтверждения устойчивости подрядчика.

Если проверку пройти удалось, строительной компании могут открыть возобновляемую кредитную линию — например, на 30 или 50 млн ₽. Это лимит суммы, которую можно одновременно использовать в строительстве.

Деньги обычно выдаются под 6–12% годовых. После постановки дома на учёт в ЕГРН и раскрытия эскроу-счёта банк сначала гасит задолженность по кредиту, а оставшаяся сумма поступает строительной компании.

На текущий момент компании на УСН при соблюдении условий схемы могут законно не уплачивать НДС 5% при строительстве в ипотеку, что делает банковское финансирование заметно выгоднее (все условия могут меняться, пожалуйста, перепроверяйте).

Если все формальности соблюдены и банк готов принять ваш договор, можно переходить к следующему этапу.

В первую очередь он включает подачу уведомления о планируемом строительстве и получение ответа на него.

Почему так? Из-за особенностей строительства дома в ипотеку раскрытие эскроу-счёта и перечисление средств подрядчику происходят только после постановки дома на учёт в ЕГРН.

Если поставить дом на учёт не удалось, для банка строительство считается незавершённым, эскроу-счёт не раскрывается, заказчик остаётся с незарегистрированной постройкой на участке, а строительная компания — без оплаты.

Единственный надёжный способ заранее понять, удастся ли поставить дом на учёт в ЕГРН, — пройти этап уведомления о планируемом строительстве до начала работ и получить положительный ответ. Подробно этот этап разобрали в отдельной статье об уведомлении о планируемом строительстве.

Само уведомление можно подать через специальную форму на Госуслугах, в МФЦ или лично в городской администрации. Ответ обычно занимает до 7 рабочих дней.

Ответом на уведомление о планируемом строительстве со стороны районной администрации будет либо подтверждение соответствия, либо подтверждение несоответствия участка для будущей стройки.

Если участок соответствует и строительство разрешено, можно идти в банк и оформлять ипотеку на строительство.

Обычно запрашивают:

Для льготной ипотеки:

Дополнительно:

После подачи банк проводит проверку и принимает решение по сделке.

Отдельно важно:

Проект дома должен быть размещён на строим.дом.рф (обычно: 3 рендера, 4 фасада, планировки), после чего в банк передается ссылка на проект.

После подписания договора подряда его нужно догрузить в систему банка в течение 5 дней, иначе возможен штраф.

Когда сделка в банке согласована, обычно у строительной компании есть до 270 рабочих дней на строительство дома.

Если вы решили что-то поменять по ходу строительства (например, подвинуть стену или добавить этаж) — сначала согласуйте, потом стройте. Схема такая:

В противном случае возможна ситуация, что изменения вам не согласуют и откажут в постановке дома на учёт в ЕГРН.

Когда дом построен до этапа «тёплого контура» (фундамент, стены, кровля, окна, двери), необходимо вызвать кадастрового инженера для составления технического плана дома. Этот файл/документ нужно прикрепить к уведомлению о завершении строительства. В случае положительного ответа можно приступать к следующему этапу.

Положительный ответ на уведомление о завершении строительства позволяет подать документы в Росреестр на постановку дома на учёт в ЕГРН. Обычно это занимает до 7 рабочих дней.

Если дом соответствует согласованным параметрам, его регистрируют, после чего эскроу-счёт раскрывается в течение 5 рабочих дней, и строительная компания получает оплату.

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ