Аккредитация подрядчика в банках для ИЖС: Сбер/Домклик, ДОМ.РФ, ВТБ

В общей статье об аккредитации подрядчика ИЖС в банке мы разобрали, как в целом устроена банковская проверка и весь путь от аккредитации до раскрытия эскроу-счёта.

Здесь — подробнее по конкретным банкам. Сейчас отдельная проверка подрядчика реально сохранилась в трёх банках: Сбербанке (через Домклик), ДОМ.РФ и ВТБ. Разберём, чем они отличаются друг от друга, кому вообще нужна такая проверка и какие ошибки чаще всего мешают её пройти.

СОДЕРЖАНИЕ:

Такая проверка нужна не всем строительным компаниям — а только тем, кто хочет строить дома ИЖС за счёт банковской кредитной линии, а не полностью за свои деньги.

Если компания готова строить за собственный счёт и раскрывать эскроу-счёт только после регистрации дома в ЕГРН, отдельная проверка банком не обязательна — базовая схема через строим.дом.рф доступна и без неё (подробнее — в общей статье про аккредитацию).

Проверка нужна именно тем, кто хочет получить льготные условия кредитования на период строительства — тогда банк должен убедиться, что компании можно доверить деньги заранее.

 Сбере работа с ипотечными сделками ИЖС обычно проходит через Домклик — сервис банка для сделок с недвижимостью. У Сбера нет формальной аккредитации компании целиком — банк рассматривает каждый проект дома индивидуально.

Происходит это так: строительная компания делает клиенту проект и расчёт дома, договор передаётся кредитному аналитику для оценки рисков. Аналитик запрашивает подтверждение опыта компании именно по той технологии строительства, что указана в проекте — например, для домов из керамических блоков попросят несколько актов и договоров по уже построенным такими домами объектам за последние пару лет.

Если компанию одобряют, банк резервирует под неё кредитную линию (возобновляемую или невозобновляемую) на определённую сумму. Из этой суммы компания берёт деньги на строительство домов.

Срок рассмотрения — от 2 недель до пары месяцев, в зависимости от скорости предоставления документов.

Полный список документов — в разделе «Какие документы нужны» ниже.

Проверка подрядчика ДОМ.РФ проводится до выхода на сделку. Рассмотрение занимает от 2 недель до пары месяцев — срок зависит от полноты пакета документов и того, запрашивает ли банк дополнительные подтверждения.

Основной пакет документов нужен всем заявителям без исключения (см. раздел «Какие документы нужны» ниже).

ДОМ.РФ — государственная структура. Компенсацию от государства за льготную ставку по кредиту она получает только если дом поставлен на учёт именно через уведомительный порядок — поэтому здесь требование подать уведомление о планируемом строительстве до начала стройки соблюдается строго, это в интересах самого банка.

ВТБ оценивает компанию по той же логике, что и остальные банки: опыт, финансовую устойчивость и способность достроить дом в рамках ипотечной сделки.

Ориентировочные сроки рассмотрения сопоставимы с ДОМ.РФ (от 2 недель до нескольких месяцев).

Точный список зависит от банка и конкретной сделки, но обычно запрашивают:

— анкету компании и поручителей;
— согласия на обработку персональных данных и проверку кредитной истории;
— учредительные документы ООО или документы ИП;
— паспорт и СНИЛС руководителя и учредителей;
— налоговую или бухгалтерскую отчётность;
— банковские выписки и карточки счетов;
— реестр исполненных договоров подряда (например, не менее 5 за последний год);
— подтверждение опыта строительства;
— подтверждение, что в команде есть специалист с профильным строительным образованием.

Некоторые банки требуют подтверждение опыта именно по той технологии строительства, которая заявлена в конкретном проекте (например, для дома из керамических блоков — отдельные акты и договоры по уже построенным домам из такого же материала), а не просто общий опыт строительства.

Отдельно уточняйте требование по членству в СРО. По нашей практике оно зависит от суммы строительства и запрашиваемого лимита кредитной линии:
— в ряде случаев не требуется, если стоимость дома до 10 млн ₽ и лимит кредитной линии до 50 млн ₽;
— может потребоваться в первый год работы с банком, если дом дороже 10 млн ₽ (со второго года требование, по нашим данным, снимается);
— может потребоваться, если запрашиваемый лимит больше 50 млн ₽ — но для новых заёмщиков такие крупные лимиты сразу не дают.

Официально эти условия подтверждены документом от ДОМ.РФ; по Сберу и ВТБ мы ориентируемся на ту же практику, но рекомендуем уточнять актуальные условия в конкретном банке.

— Неполный пакет документов на старте  — банк возвращает заявку на доработку, и рассмотрение начинается заново.

— Устаревшая или неподтверждённая финансовая отчётность.

— Реестр договоров подряда без подтверждающих актов о выполнении.

— Опыт строительства не по той технологии, что заявлена в текущем проекте (некоторые банки смотрят именно на это, а не на общий опыт).

— Отсутствие в штате сотрудника с профильным строительным образованием — эту деталь легко упустить, но банки её проверяют.

— Позднее выяснение требования по СРО — если оно нужно.

По срокам рассмотрения все три банка сопоставимы — от 2 недель до пары месяцев.

Пакет документов и условия по СРО тоже в целом похожи (см. раздел «Какие документы нужны» выше).

Главное отличие — в требовании уведомления о планируемом строительстве. ДОМ.РФ требует его до начала стройки, что защищает от риска построить дом на участке, где потом откажут в постановке на учёт. Сбер такого требования не предъявляет — а значит, эту проверку стоит сделать самостоятельно ещё до начала строительства.

ПОЛИТИКА КОНФИДЕНЦИАЛЬНОСТИ